Quali sono i criteri usati per stabilire i valori di riferimento?
Si usano diversi parametri, tra cui:
- i prezzi di mercato degli immobili simili (case, uffici, capannoni, terreni);
- le regole urbanistiche del Comune, come:
- quanto si può costruire su un terreno (volume edificabile);
- quanto può essere alto un edificio;
- quanta parte del terreno può essere coperta da costruzioni.
Tutti questi elementi aiutano a stimare un valore che sia il più possibile vicino alla realtà del territorio.
Cosa si intende per “valore di mercato”?
Il valore di mercato è definito dagli Standards internazionali di valutazione.
È il prezzo più probabile a cui un bene può essere venduto in condizioni normali.
Ovvero quanto pagherebbe un compratore e quanto accetterebbe un venditore, se entrambi sono ben informati e agiscono liberamente.
Il valore quindi è una stima, basata su situazioni reali e non su condizioni particolari o forzate.
I valori di riferimento considerano gli effetti speculativi che si riscontrano nel mercato immobiliare?
No.
I valori di riferimento servono solo per le attività edilizie di interesse pubblico (come case popolari o zone produttive).
Questi valori si basano su condizioni di mercato normali, non su situazioni straordinarie o speculative.
Come si definisce un lotto edificabile?
Tutto parte dalla pianificazione urbanistica del Comune.
Ecco i passaggi principali:
- il Comune decide di creare una zona edificabile (per case o attività produttive);
- questa zona viene inserita nel Piano comunale per il Territorio e Paesaggio;
- l’area può essere espropriata al giusto valore, usando i valori di riferimento.
Il Comune poi suddivide la zona in singoli lotti, con strade, parcheggi, marciapiedi, ecc.
Quindi:
- la zona è tutta l’area destinata all’edilizia pubblica;
- il lotto è una singola porzione di quella zona, pronta per essere costruita e assegnata.
Esiste una differenza tra il valore di esproprio di una zona e il prezzo di assegnazione di un lotto?
Sì, ci sono due differenze principali.
Il valore di esproprio riguarda l’intera zona ancora “nuda”, cioè un terreno agricolo senza costruzioni né servizi.
Il prezzo di assegnazione del lotto è più alto, perché include già le opere di urbanizzazione (strade, fognature, reti, marciapiedi, ecc.) realizzate dal Comune.
In più, anche i diritti edificatori cambiano in quanto all’inizio sono distribuiti su tutta la zona (compresi gli spazi comuni).
Poi, con la divisione in lotti, i diritti vengono concentrati nei lotti edificabili, che quindi possono costruire di più.
