Welche Kriterien werden zur Festlegung der Richtwerte herangezogen?
Es werden verschiedene Parameter verwendet, darunter:
- die Marktpreise vergleichbarer Immobilien (Häuser, Büros, Hallen, Grundstücke);
- die urbanistischen Vorschriften der Gemeinde, wie:
- wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf (Baukubatur);
- wie hoch ein Gebäude sein darf;
- welcher Teil des Grundstücks mit Bauten bedeckt werden darf.
All diese Elemente helfen dabei, einen Wert zu schätzen, der der Realität des Gebiets möglichst nahekommt.
Was versteht man unter „Marktwert“?
Der Marktwert wird von den internationalen Bewertungsstandards definiert.
Es ist der wahrscheinlichste Preis, zu dem eine Immobilie unter normalen Bedingungen verkauft werden kann.
Das heißt, wie viel ein Käufer oder eine Käuferin zahlen und ein Verkäufer oder eine Verkäuferin akzeptieren würde, wenn beide gut informiert sind und frei handeln.
Der Wert ist also eine Schätzung, die auf realen Situationen basiert und nicht auf besonderen oder erzwungenen Bedingungen.
Berücksichtigen die Richtwerte die spekulativen Effekte, die auf dem Immobilienmarkt festzustellen sind?
Nein.
Die Richtwerte dienen ausschließlich für Bautätigkeiten von öffentlichem Interesse (wie sozialer Wohnbau oder Gewerbegebiete).
Diese Werte basieren auf normalen Marktbedingungen, nicht auf außergewöhnlichen oder spekulativen Situationen.
Wie wird ein Baulos definiert?
Alles beginnt mit der urbanistischen Planung der Gemeinde.
Hier sind die wichtigsten Schritte:
- die Gemeinde beschließt, eine Bauzone zu schaffen (für Wohnungen oder Produktionsbetriebe);
- diese Zone wird in den Gemeindeplan für Raum und Landschaft aufgenommen;
- die Fläche kann zum angemessenen Wert enteignet werden, wobei die Richtwerte herangezogen werden.
Die Gemeinde unterteilt die Zone dann in einzelne Baulande mit Straßen, Parkplätzen, Gehsteigen usw.
Folglich:
- die Zone ist die gesamte für den öffentlichen Wohnbau bestimmte Fläche;
- das Baulos ist ein einzelner Teil dieser Zone, bebauungsfertig und zur Vergabe bereit.
Gibt es einen Unterschied zwischen dem Enteignungswert einer Zone und dem Vergabepreis eines Bauloses?
Ja, es gibt zwei wesentliche Unterschiede.
Der Enteignungswert betrifft die gesamte noch „unerschlossene“ Zone, d. h. ein landwirtschaftliches Grundstück ohne Bauten und ohne Infrastruktur.
Der Vergabepreis des Baulandes ist höher, weil er bereits die von der Gemeinde realisierten Erschließungsarbeiten (Straßen, Kanalisierung, Leitungsnetze, Gehsteige usw.) einschließt.
Außerdem ändern sich auch die Baurechte, da sie anfangs auf die gesamte Zone (einschließlich der Gemeinschaftsflächen) verteilt sind.
Dann werden die Rechte bei der Aufteilung in Baulose in den bebaubaren Bauplätzen konzentriert, die somit mehr Baumöglichkeiten haben.
